编者按：以定力致远，以重构图新。时代财经、大象新闻、大象财富联合腾讯新闻、腾讯财经、腾讯科技、腾讯汽车推出2025年终策划《定力与重构》，回望2025、展望2026，让洞察照见本质，向变革寻求确定。
2025年，是房地产行业深度调整与风险加速化解的一年。
在经历了长达四年的深度调整后，一批曾经深陷流动性危机的规模房企，终于在2025年迎来转机，实现初步“上岸”。在政策持续发力、金融精准支持与企业积极自救的共同作用下，房地产行业风险化解在这一年迈入实质性落地阶段。房企不再仅仅依靠债务展期续命，而是通过债务重组削债、破产重整及业务转型等多重路径，逐步卸下历史包袱，探索新的增长点。
其中，债务重组在2025年成为关注的焦点。自年初以来，多家规模房企的债务重组取得决定性进展。2025年12月，融创中国96亿美元境外债重组全面完成，成为首家实现境内外债务全清的头部民企；紧随其后，12月碧桂园境外债务重组也获香港高等法院正式批准。
据中指研究院统计，截至2025年10月，已有21家出险房企的债务重组或重整方案获批，累计化债规模约1.2万亿元，涉及总有息负债近2万亿元，企业短期偿债压力明显缓解，行业风险出清显著加速。
根据公开信息的不完全统计，截至目前，融创、奥园、富力、旭辉、龙光、时代中国等企业已完成境内外债务重组；佳兆业、禹洲地产、世茂、绿地、碧桂园等企业的境外债务重组也已相继获批。重组模式也从早期的“以展期为主”转向“以削债为核心”，普遍采用“现金+债转股+资产抵债”等组合方式，从源头削减债务规模。
除了市场化债务重组，司法重整也取得关键突破。备受关注的金科股份的重整计划已于2025年12月执行完毕，成为全国首家通过司法重整实现风险化解的千亿级上市房企。
然而，完成债务重组只是企业迈向新生的第一步。在房地产彻底告别“高负债、高杠杆、高周转“旧模式、新建住宅规模不断收缩的当下，“上岸”房企依然面临销售低迷、融资渠道受限等挑战，要想恢复自身“造血”功能，企业必须从过去追求规模扩张，转向注重品质与服务的高质量发展，由重资产开发向轻资产运营转型。
而“轻资产”也是2025年房地产行业的高频关键词。以旭辉为代表，其在完成债务重组后提出“二次创业”，将代建平台“旭辉建管”提升至战略核心，转向“轻资产、低负债、高质量”的新路径，聚焦“收租、自营开发、房地产资管”三大业务。
另一些房企则凭借前期的多元化布局，在本轮下行周期中展现出比较强的韧性。如，龙湖依靠多年投入商业、长租公寓等经营性业务，获得稳定的现金流“压舱石“；新城控股则依托“住宅+商业”双轮驱动，特别是吾悦广场带来持续租金收入，覆盖了运营成本与部分债务，使其成为少数未公开违约的民营房企之一，并成功重返境外债券市场。
01房企化债攻坚年：融创率先“上岸”，碧桂园降债超900亿
作为首家实现境内外债务重组成功的大型房企，融创的重组颇具代表性。
2025年12月23日，融创境外债务重组全面完成，重组生效日期已于2025年12月23日落实，公司约96亿美元的现有债务已获全面解除及免除。加上年初完成的境内债重组，融创成为首家实现境内外债务重组成功的大型房企，整体偿债压力预计下降近600亿元。
回顾融创的化债历程，从2022年公开债务违约到2025年境外债务清零，融创用3年时间完成债务重组，以时间换空间。
2025年1月完成154亿元境内债二次重组，削债比例超50%，留债部分最长展期9.5年，五年内不再有兑付压力；面对3000万美元贷款担保引发的清盘呈请，融创4月推出“强制全额债转股”方案，最终95.5亿美元境外债全部转为股权，每年可节约利息支出数十亿元。
随着境内外债务重组完成，融创“最艰难的时刻”已经过去。融创中国董事会主席孙宏斌在2025年6月的股东会上表示：“最困难的时候已经过去了，至暗时刻已经过去。”他表示，未来公司将聚焦核心城市、打造品质项目，推动房地产、物业管理和文旅运营三项业务并驾齐驱。
紧随融创之后，碧桂园的重组在2025年12月初也迎来关键进展。其约177亿美元的境外债务重组方案，获得香港高等法院批准；境内债务重组方面，随着12月3日最后一笔境内债务重组方案顺利通过债权持有人会议的审议，其境内9笔合计137.7亿元的债务重组方案已全部通过债权人审议。至此，历时一年的境内外重组基本落地，预计整体降债规模将超900亿元，显著改善资产负债表，并为碧桂园争取到5年的兑付缓冲期。董事长主席杨慧妍在2025年内部会议上首次提出“二次创业”，强调将系统性推进公司经营恢复正常。
纵观这一轮的化债过程，多数房企不再寻求债务展期，而是采取实质性削减债务规模，真正为企业的“轻装上阵”创造条件。
如果说以融创、碧桂园为代表的是市场化协商重组的主流路径，那么通过司法程序进行重整，则为一些陷入严重困境的房企提供了“涅槃重生”的制度化方案。其中，金科股份的案例具有开创性意义。
02 A股首家司法重整上市房企：金科股份“涅槃重生”
2025年，金科股份通过司法重整成功“上岸”，成为中国房地产行业首例通过该方式实现债务清零的上市房企。
金科股份的重整始于2024年。2024年2月，金科正式向法院申请破产重整，2024年4月22日，重庆市第五中级人民法院裁定受理金科股份及重庆金科的重整申请，开启司法重整程序。2024年11月，重整投资人敲定：上海品器管理咨询有限公司与北京天姣绿苑房地产开发有限公司联合体，中选为金科股份及重庆金科的投资人。随后，又引入四川发展证券基金、中国长城资产等产业投资人，并与20余家财务投资人签约，合计注资26.28亿元。2025年5月，重整计划获法院批准，进入执行阶段。
金科重整案涉及债务规模1470亿元、债权人超8400家，是中国房地产行业迄今规模最大的司法重整。该重整计划通过“现金清偿+以股抵债+信托收益权份额抵偿”等多元化方式化解债务，职工债权、税款债权优先全额清偿，普通债权人也通过多元化方式得到偿付。
根据重整计划，金科股份控制权于9月发生变更，上海品器联合体成为第一大股东，创始人黄红云方面持股比例稀释至7.29%，退出实控人及控股股东地位。重整后的金科将会对原有业务板块进行整合与优化，剥离非核心或抵消资产，设置“投资管理、开发服务、运营管理、特殊资产”四大业务板块，通过投资经营特殊资产、运营开发改善型住宅、做精做强收费服务、创新发展产业机会，实施“汰旧、取新、强链”转型路径，推动公司转型为聚焦强盈利能力和高投资回报的不动产综合运营商。
12月15日，金科的重整计划已执行完毕。业内评价这场跨越两年多的重整之路，不仅让金科实现“涅槃重生”，更为房地产行业的转型注入信心与动能，为房地产行业化解房企风险提供了宝贵的实践样本。
03从重资产持有者转向轻资产代建：旭辉喊出“二次创业”
完成债务重组或司法重整，解决了“历史包袱”问题，但企业能否真正站稳，取决于其未来的“造血”能力。因此，业务模式转型成为“上岸”房企的必答题。其中，从重资产开发商转向轻资产代建运营商，成为许多房企的共同选择，旭辉便是这一路径的积极探路者。
在完成境外债务重组后，旭辉将轻资产转型提升到了战略核心，旗下代建平台“旭辉建管”在2025年加速扩张。根据旭辉建管披露的数据，截至2025年第三季度末，其累计在管项目超260个，覆盖城市超80个，在管建筑面积超3800万平方米。除了规模的不断扩大，代建业务质量也同步提升。数据显示，截至2025年6月底，旭辉建管在新增项目中的复委项目占比达25%，回款同比增长近60%，销售额同比大幅增长160%。
2025年8月，在集团成立25周年之际，旭辉控股董事局主席林中发布“二次创业”宣言，提出要彻底告别过去“高杠杆、高负债、高周转”的旧模式，转向“轻资产、低负债、高质量”的新路径，聚焦“收租、自营开发、房地产资管”三大核心业务。随后，2025年11月，旭辉建管被单独划出，成为旭辉集团恢复造血能力和实现二次创业的关键。
尽管旭辉债务压力有所缓解，代建业务也已经取得了一定的成绩。但是，正如林中所言：“距离旭辉真正站起来，可能还需要三年时间”。化债、转型，都只是“上岸”的第一步，真正的稳健运营仍需依靠可持续的商业模式与稳定的盈利能力。
与旭辉在危机后“二次创业”转向轻资产不同，另一些房企凭借房地产下行周期前的超前布局，其经营性业务已形成护城河，在本轮调整中展现了更强的内生韧性。龙湖和与新城控股便是这一路径的房企样本代表。
04转型运营服务商：龙湖多元化布局，新城控股靠商业造血
被业内视为“民企之光”的龙湖集团，早在房地产行业高歌猛进时，就宣布从“开发主导”迈向“轻资产运营”。从2011年开始，龙湖便坚持将每年销售回款的10%投入商业、长租公寓等持有型业务，这一长期积累在2025年成为其穿越周期的“压舱石”。
财报数据显示，2025年上半年，其不含开发属性的经营性业务收入达133亿元，占龙湖集团总营收22.6%，毛利率超过50%，成为龙湖稳定的利润和现金流来源。
凭借其稳定现金流，2025年，龙湖如期兑付全部到期债务，提前回售近40亿元债券，截至2025年6月底，全年累计偿还约145亿元，管理层也明确宣布“2025年是偿债高峰的最后一年”。
与龙湖类似，新城控股凭借“住宅+商业”双轮驱动，成为在行业低谷中少数几家没有公开暴雷的民营房企之一，商业板块成为其穿越周期的关键稳定器。2025年1-11月，新城控股商业运营(吾悦广场)总收入达128.52亿元，同比增长10.36%，毛利率高达71.2%。即使在住宅销售大幅承压的情况下，稳定的租金收入已能覆盖日常运营与部分债务偿还，这构成了新城控股区别于其他出险房企的核心支撑。
同时，新城控股在融资端也取得突破，2025年成功发行多笔境内低利率票据，并获得中债增全额担保。境外成功发行 3 亿美元债券，成为近三年来首笔民营地产境外债。这得益于其长期保持的“零违约”记录和“安全房企”的市场认可。
05“上岸”只是起点，恢复可持续的造血能力是关键
2025年，房企通过债务重组、司法重整、轻资产转型及经营性运营等多元路径，迈出了“上岸”的关键一步。
然而，在58安居客研究院院长张波看来，房企真正意义上的“上岸”需满足三个关键条件：一是经营活动现金流能覆盖当期利息与到期债务；二是核心业务现金流保持稳定；三是恢复在公开市场的融资能力。尽管2025年部分房企已完成化债、卸下历史包袱，业务转型也在推进中，但这仅意味着迈出了“上岸”的第一步。如何真正恢复自身造血能力、实现可持续的稳健经营，仍是所有房企面临的根本挑战。
同策研究院联席院长宋红卫指出：“2025年是我国房地产市场新模式构建的起点，住房双轨制推进、住房消费纳入内需体系、‘好房子’供给改革以及住房体检制度等政策试点，为行业指明了新的发展空间。”张波也进一步强调，“‘好房子’建设已成为房地产高质量发展的重点方向，推动企业从规模扩张转向品质深耕，更加聚焦绿色低碳、智慧家居、适老化设计等维度，这为房企转型提供了清晰的方向。”
展望2026年，“房企的竞争将告别过去的同质化模式。”在“好房子”政策引导下，“具备产品创新能力的房企将有望进入新的蓝海。”
文|袁小丽
