映象舆情

基层小区治理，是城市治理最细微、最贴近群众的“最后一公里”。双塔区时代公馆小区，近千户居民，曾历经八年物业失管乱象，环境破败、设施瘫痪、邻里矛盾频发，一度是龙山街道有名的“难题小区”。一年半时间，这里完成了从“人人抱怨”到“人人称赞”的华丽蝶变：物业费收缴率连续两年稳定突破97%，自治物业规范运行，150平方米公益书房落地，红色邻里活动常态化开展，整套自治管理模式成为辽西小区治理示范样板。这场蜕变背后，离不开一位税务干部、公职律师的默默坚守——国家税务总局朝阳市税务局第一稽查局青年干部、辽宁省优秀青年志愿者、第六届“朝阳好人•身边好人”、朝阳市第八届道德模范提名奖获得者、第十届双塔区人大代表、区人大社会建设委委员、朝阳市律师协会公职与公司律师专门委员会委员、两届业委会主任——苏瑜。

工作中，他是秉公执法、严谨专业的一线税务稽查尖兵、税务公职律师;走出办公楼，他化身扎根小区、无私奉献的“业主贴心人”。2020年高票当选首届业委会主任，2025年以95.1%超高支持率连任第二届主任，六年无偿奔走，尤其是小区自治以来一年半的时间里，他累计自掏近二十万元投入小区公益建设，用法律思维化解物业纠纷，以公仆情怀服务千户邻里。近日，记者走进时代公馆，与苏瑜面对面对话，倾听一名基层业委会带头人的自治初心、攻坚历程与治理思考。

一、八年困局，主动站出来的法律人

记者：时代公馆2016年交付入住，为何会陷入长达八年的治理困局?最开始是什么契机，让你放下个人休息时间，主动牵头解决小区难题?

苏瑜：时代公馆交付初期，前期物业服务标准严重缩水，园区绿化无人养护、监控大面积失灵、电梯维保敷衍了事、员工欠薪长达半年、地下停车场常年漏水，业主多次集中反馈，物业始终拖延整改。后续更换第二家物业公司，依旧重蹈覆辙，因收支不透明、服务缺位中途撤场，小区直接陷入“无人管”真空状态。形成恶性循环：服务差→业主拒缴物业费→物业无力运营→服务持续恶化，居民居住安全感、幸福感直线下滑。

那几年，业主群里每天充斥投诉、争吵，老人出行无照明、孩童活动无安全场地，公共设施损坏无人维修，大家有怨气却找不到合法维权渠道。我本身是山东财经大学民商法学硕士，从事税务稽查工作以来，更兼任单位公职律师，日常工作长期接触民事纠纷、物权法规，清楚业主与物业服务企业之间的权责边界，也明白很多居民维权时不懂法律、走弯路，甚至采取过激方式激化矛盾。2018年，小区矛盾集中爆发，不少业主找到我，希望有人能牵头依法维权。

说实话，当时我完全可以置身事外。日常稽查工作任务繁重，加班是常态，家里也有老人孩子需要照料，牵头维权意味着牺牲全部休息时间，还要面对各方不理解、质疑甚至非议。但看着楼下老人摸黑走路、孩子在破损步道玩耍，想到上千户家庭的安居诉求，想到“忠诚、干净、担当、为民、务实、清廉”的新时代好干部要求，我实在无法袖手旁观。法律赋予业主共同管理小区的权利，既然我具备专业知识，就有责任站出来，带领大家走合法、理性的维权道路。

最开始小区没有业委会，我自发组织业主代表，逐条梳理物业服务违约证据，查阅《民法典》物权编、物业管理条例，整理书面诉求，多次对接住建、街道、社区沟通协调，反复与开发商失职物业协商整改、解约事宜。两年多时间，

跑遍各个职能部门，整理数十份证据材料，全程无偿服务，没有收取业主一分钱酬劳。正是这段持续两年的维权奔走，让全体业主看到我的诚意与专业，2020年小区正式筹备成立业主委员会，选举现场我几乎是全票当选首届业委会主任。

记者：刚上任业委会主任时，你面临最大的阻力是什么?

苏瑜：阻力来自三个层面。第一，部分业主不信任，有人觉得业委会只是“走过场”，解决不了根本问题，不愿配合投票、缴纳物业费;第二，前期遗留历史矛盾盘根错节，开发商配套遗留缺陷、前物业账目混乱、公共收益长期流失，取证、梳理、追责工作量巨大;第三，外部沟通协调难度大，物业企业抵触监督，部分流程审批繁琐，很多诉求推进缓慢。

最难熬的是刚成立业委会前一年。为核实小区广告、快递柜、地下车位出租等公共收益，我利用下班、周末逐一对账，调取数年物业收支台账，发现大量公共收益未公示、未用于小区修缮。不少业主不理解，私下议论“业委会是不是想从中获利”，甚至在业主群发布质疑言论。那段时间压力很大，白天要完成稽查办案工作，晚上回家还要逐条回复业主疑问，整理公示材料，经常忙到深夜。

我始终坚持一个原则：所有事务全公开、全过程留痕。每一笔公共收益收支、每一次维修报价、每一场协商记录，全部拍照存档，按月在小区公告栏、业主群同步公示，主动邀请业主代表共同核查账目。同时，我带头全额缴纳物业费、遵守小区管理公约，业委会全体成员一律零薪酬履职，不占用小区一分公共资金。久而久之，透明化、规范化的运作方式打消了业主疑虑，大家慢慢愿意配合业委会开展工作。

二、法治赋能，走出业主自治全新路径

记者：作为拥有公职律师背景的业委会主任，你是如何把法律思维融入小区治理，破解物业管控难题?

苏瑜：小区治理的核心矛盾，大多是权责不清、约定不明，很多纠纷依靠争吵、协商无法彻底解决，必须依靠制度、依靠法律划定边界。上任之初，我第一件事就是结合小区实际，对照现行法律法规，修订完善《小区管理规约》《业主大会议事规则》《自治物业服务标准》三份核心制度，细化物业服务考核、公共收益管理、维修资金使用、停车管理、邻里纠纷调解全流程条款，所有制度经过业主大会投票表决通过，具备全体业主共同认可的约束力。

针对小区反复更换物业、服务持续失位的痛点，我和业委会班子反复研讨两种路径：继续外包第三方物业，容易再次出现服务缩水、拖欠工资、中途撤场;成立业主自有自治物业，由业委会全程监督，公共收益全部回流小区建设，主动权掌握在业主手中。2024年11月，经过多轮业主大会投票表决，全体业主授权业委会注册成立专属自治物业公司，这是我们六年治理中最关键的一步突破。

自治模式的核心，是分离经营权与监督权。物业公司负责保洁、安保、绿化、设施维修等日常运营，业委会只履行监督、考核、财务审核职能，二者互不交叉，从根源杜绝利益捆绑。我牵头建立月度联合巡检机制，业委会委员、业主代表、顾问团队每月全覆盖排查园区，形成问题整改清单，限期要求自治物业处置;四个500人的小区业主服务群、一个近百人的商铺服务群24小时均有物业工作人员在线回应业主及租户诉求，实行“小修不过夜、大修限时办结”承诺，电梯故障、水管破损、照明损坏等民生急事24小时响应。

财务管控上，坚持第三方独立审计，每季度公示完整收支报表，公共收益单独建账，全部用于楼道翻新、园区亮化、健身器材采购、文化活动开展。此前小区停车场长期存在维修纠纷，开发商、前物业互相推诿，我依托物权相关法律条文，梳理停车场产权、维修责任划分依据，多次对接责任方协商追责，落实停车场防水、道闸、监控全套修缮工程，彻底解决困扰业主多年的地下车库渗漏、管理混乱问题。

遇到邻里矛盾、业主与物业冲突时，我坚持“调解优先、依法兜底”。小区内噪音扰民、违规装修、飞线充电、占用公共楼道等纠纷，我不简单粗暴制止，而是上门普法，讲解民法典相关规定，晓之以理、明之以法，六年累计调解邻里纠纷百余起，没有一起矛盾激化到信访、诉讼。很多业主开玩笑说，小区里有个“免费法律顾问”，大小矛盾不用跑法院，在小区业主之家就能化解。

记者：自治物业运行近两年，小区物业费收缴率突破97%，这份高认可度背后，你们做了哪些实打实的改造提升?

苏瑜：自治不是“省钱凑合”，而是把每一分业主缴纳的费用，全部用在居住品质提升上。我们向全体业主承诺“五增工程”：维修标准提升、保洁频次增加、安保巡查加密、绿化养护升级、公共配套增设，全部落地兑现。

硬件改造方面，分批次完成全部小区院墙粉刷翻新，更换破损楼道门窗、感应照明;小区道路坑洼全部修补，增设休闲座椅、分类垃圾桶、儿童游乐防护设施;升级全覆盖高清监控，补齐园区死角照明，消除夜间出行安全隐患;对小区绿化统一修剪补植，规划绿植景观带;完成地下停车场防水、通风、道闸系统改造，规范车位划线与车辆出入管理。

软性服务同步跟进。针对小区老年业主多、青少年群体集中的特点，我们打造两处公益空间：一是150平方米“时代书房”，我个人捐赠7000余册图书，占藏书总量九成五，涵盖少儿绘本、文学历史、法律科普、养生读物，免费面向全年龄段开放，打造居民“五分钟阅读圈”;二是业主之家，作为业委会办公、邻里议事、志愿活动、红色党课的固定场地，配备饮水、休息、会议设施。

文化建设上，常态化开展红色主题活动。建党105周年组织全体业主包场观看红色影片，优先邀请老党员、独居老人、青少年家庭参与;定期举办邻里百家宴、亲子阅读沙龙、普法宣传讲座、消防安全演练，拉近邻里距离，打破商品房小区“互不相识”的隔阂。所有改造、活动资金，均来自小区公共收益与物业费、爱心业主捐赠，全程明细公开，业主随时可查阅支出凭证。

三、无私奉献，把小区当成第二个家

记者：有数据统计，六年履职期间，你个人累计自掏腰包超19.8万元投入小区公益建设，为什么愿意不计回报持续付出?家人是否支持你的选择?

苏瑜：这笔钱主要用于时代书房图书采购、园区亮化灯具、休闲健身器材、社区活动物资、应急维修等。对我而言，钱财事小，邻里安居事大。我本身税务岗位收入稳定，日常没有高额开销，能拿出一部分积蓄改善全体业主的居住环境，是值得的事。很多人问我，免费干活还要自己贴钱，图什么?我从来没有功利想法，只希望曾经破败混乱的小区，能变成干净、温暖、安全的家园，老人舒心养老，孩子安心玩耍，每位业主回到小区都能有归属感。

印象很深的一件事，时代书房筹备阶段，资金紧张，图书采购缺口巨大。我卖掉了自己的金首饰换回来了3000多册图书资料充实小区藏书，同时我利用休息时间走访书店、线上渠道，自费大批量采购书籍，涵盖青少年、老年人、中青年不同阅读需求，还添置书架、软垫、阅读灯具。书房揭牌当天，不少老人带着孩子前来看书，有退休业主拉着我的手说，活了大半辈子，第一次在家门口拥有免费图书馆，那一刻我觉得所有付出都有意义。

家人最开始并不理解。稽查工作经常加班，周末、节假日我大多泡在小区处理事务，家庭聚餐、休闲出游多次缺席，照顾老人、陪伴孩子的时间大幅压缩。爱人也曾劝说，小区事务繁杂、容易受委屈，没必要耗费大量金钱与精力。我慢慢和家人沟通，带他们实地看小区改造前后对比，讲述独居老人、困难业主的生活难处，家人逐渐理解这份基层服务的价值，后来也主动支持我，爱人偶尔还会帮忙整理书房图书、筹备邻里活动物资。

业委会全体成员和小区志愿者也深受感召，大家全部无偿履职，主动参与园区清扫、安全巡查、活动组织，形成互帮互助的自治志愿队伍。很多业主主动捐赠绿植、书籍、便民工具，自发参与小区志愿服务，无私奉献不再是我一个人的选择，成为整个小区的新风尚。

记者：连任第二届业委会主任，95.1%的超高选票，在商品房小区换届选举中十分罕见，你认为业主如此信任你的核心原因是什么?

苏瑜：信任从来不是凭空得来，是六年一件件实事积累出来的。第一，处事公正，不偏袒、不谋私。面对邻里纠纷、业主诉求，我始终站在全体业主公共利益角度，不分楼层、不分新旧住户，一视同仁;任职六年间，从未利用业委会身份谋取任何私人便利，不占用公共资源、不收受业主礼品礼金，所有开支主动公示，经得起所有人监督。

第二，遇事敢担当，不回避难题。无论是历史遗留的停车场纠纷、前物业遗留账目问题，还是突发停水停电、汛期排水、消防隐患排查，只要是关乎业主安全、居住权益的事，我从不推诿，主动对接街道、住建、消防、社区多部门协调，直面复杂历史遗留问题，不把矛盾丢给居民。很多小区业委会遇到棘手难题选择搁置，我们坚持一抓到底，直到彻底解决。

第三，凡事尊重民意，坚持民主自治。小区所有重大决策，预算调整、大型维修、自治物业运营、文化项目落地，全部通过业主大会、业委会会议等投票表决，不搞“一言堂”。日常收集业主意见，建立线上留言、线下意见箱双渠道，每条合理诉求必有回复、必有跟进、必有反馈，让业主真正感受到“小区自己说了算”。

第四，做事有温度，关注特殊群体。小区独居老人、残疾人、困难家庭，我一直重点关注，节日组织暖心活动，协调物业提供便民帮扶;针对青少年，打造公益阅读、红色实践活动，丰富课余生活;对待老年业主，沟通耐心细致，上门讲解政策、公示账目，避免老年人因看不懂线上信息产生误解。业主能实实在在感受到，业委会做事是真心为全体住户考虑，选票就是大家最直接的认可。

四、红色领航，探索辽西基层自治样板

记者：时代公馆的自治模式被朝阳市、双塔区、龙山街道作为基层治理典型推广，先后被新京报、中国日报网、朝阳日报、北晚新视觉、中国房地产报、燕都晨报等媒体报道，周边多个小区业主、业委会前来学习交流，你认为这套模式可复制、可推广的核心经验是什么?

苏瑜：我们的治理模式，总结起来是“党建引领、法治打底、业主主体、阳光运行、文化赋能”五位一体。

第一，坚持党建引领，联动社区形成治理合力。所有小区重大事项主动向龙山街道、社区党委汇报，纳入基层红色治理体系，街道、社区提供政策指导、资源支持，业委会落实群众需求，自治物业负责落地执行，构建“社区+业委会+自治物业+业主志愿者”四方联动机制，避免业委会单打独斗。我们常态化开展小区红色党课、党史观影、党员志愿巡查，发动小区在职党员、退休党员参与自治，发挥党员先锋模范作用，以红色力量凝聚邻里共识。

第二，以法律法规为治理底线，完善标准化制度。很多小区治理混乱，根源是无完善制度、不懂物业管理相关法律。具备法律专业人才的业委会班子，能从源头规避纠纷;即便没有法律从业者，也应当主动学习《民法典》《物业管理条例》，制定清晰、可落地的小区规约，所有运营流程制度化、书面化，减少口头协商带来的矛盾。

第三，自治物业是破解物业失管的有效路径。外包物业企业首要目标是盈利，容易压缩服务成本;业主自治物业不以盈利为目的，盈余全部回流小区建设，监督权牢牢掌握在业主手中。关键是做好经营权、监督权分离，业委会只监督不插手日常运营，财务第三方审计、全程公开，杜绝权力失管。

第四，阳光透明是业委会获取公信力的根本法宝。公共收益、维修资金、物业费收支、重大工程报价，全部主动公示，主动接受业主核查，不隐瞒、不模糊，主动化解业主疑虑。只要账目清晰、做事坦荡，绝大多数业主都会理解、支持业委会工作。

第五，软硬同步提升，兼顾硬件改造与邻里文化。只修缮设施、不搭建邻里沟通平台，小区依旧冷漠;只办活动、不解决居住刚需，无法获得业主认可。既要解决停车、绿化、维修等民生实事，也要搭建书房、业主之家等公共文化空间，开展邻里活动，重建熟人社区，提升居民归属感。

一年半以来，朝阳周边多个小区业主、业委会到我们小区参观学习，我都会完整分享制度文件、财务公示模板、自治物业考核方案，毫无保留交流经验。基层小区治理没有标准答案，但只要守住公平、透明、为民三个底线，结合小区自身实际调整方案，任何小区都能走出适合自己的自治道路。

记者：六年深耕小区、业主自治落地一半年，过程中有没有让你印象深刻、想要放弃的瞬间?是什么支撑你坚持至今?

苏瑜：委屈和疲惫时常伴随。有时辛苦推进数月的改造项目，少数业主不理解，发表负面言论;多方协调职能部门处理历史遗留问题，反复奔波却进展缓慢;工作日加班办案，周末全天处理小区事务，身心双重疲惫，偶尔会产生动摇。

但每次走进园区，看到整洁的道路、明亮的路灯，老人在休闲区聊天，孩子在游乐区玩耍，书房里满是阅读的居民，心里所有疲惫都会消散。有一次，一位独居高龄老人专程到业主之家找我，握着我的手说，以前晚上出门一片漆黑，摔倒都没人知道，现在小区全程亮化，业委会成员、自治物业员工时常上门问候，居住安心太多。还有家长告诉我，自家孩子每周都主动去时代书房看书，邻里小朋友经常结伴参加小区活动，邻里关系和睦很多。

这些来自普通业主的认可，是支撑我坚持下来最大的动力。小区治理不是一朝一夕的工作，是长期持续的民生事业，既然业主信任我，推选我连任主任，我就不能辜负上千户家庭的期盼。基层自治总有难点、有非议，但只要始终站在群众立场，脚踏实地解决实际问题，时间会证明一切。

五、未来展望：打造长效可持续的和美家园

记者：第二届业委会任期内，你还有哪些规划与目标?

苏瑜：接下来三年，我们重点推进四大板块工作，完善长效自治机制，同时适时将小区公共收益、物业费结余回馈业主。

第一，完善适老化、便民配套升级。对园区坡道、单元入口开展适老化改造，增设无障碍设施;扩充健身器材品类，完善儿童游乐区域防护;规划便民工具共享站，配备维修、应急便民物资，方便业主日常使用。

第二，深化时代书房运营，打造常态化书香小区。每月固定开展亲子共读、法律科普、老年养生分享沙龙，吸纳小区教师、公职人员组建志愿讲师队伍，丰富小区文化供给;扩充藏书品类，增设法律、税务科普专区，免费向居民普及民生法律、财税基础常识。

第三，健全志愿者自治队伍，完善激励机制。整合小区党员、青年、退休居民，组建安全巡查、邻里帮扶、文化活动三支志愿队伍，建立志愿服务登记制度，开展优秀志愿者表彰，带动更多业主主动参与小区管理，实现“业主管小区、人人参与治理”。

第四，细化自治物业长效考核机制。优化月度巡检评分标准，将业主满意度纳入物业工作人员绩效;建立维修资金规范化使用流程，提前规划园区设施中期修缮方案，提前储备维修资金，避免设施老化后大额资金缺口;持续规范公共收益管理，探索适度惠民福利，让全体业主共享自治红利。

第五，小区自治物业发展成果全体业主共享。按照施工进度及物业费收支情况测算，预计自治物业近两年小区收取的物业费将全部用于小区基础设施升级及人工开支等，小区公共收益、物业费两年后有节余时将开始常态化的每年或者每两年将滚动结余回馈业主。

长远来看，我希望时代公馆能形成一套可长期运行、无需依赖个人付出的标准化自治体系。业委会主任可以换届更替，但阳光财务、民主议事、四方联动、文化惠民的治理制度能够持续落地，即便后续换届更换班子，小区治理水平不会倒退，始终保持和美宜居的状态。

记者：作为一名税务干部、基层业委会带头人，你想对全国奋战在小区自治一线的业委会同仁说些什么?

苏瑜：基层业委会是连接业主、社区、物业的桥梁，这份工作没有薪酬、充满琐碎，还要直面各类矛盾，选择投身其中，本质都是怀揣为民服务的初心。我有三点心得分享给各位同行。

一是守住底线，公私分明。业委会掌管全体业主共同资产，任何时候不能触碰公共利益红线，零薪酬履职、财务全公开是获取业主信任的基础，公正坦荡，才能行稳致远。

二是善用法律、完善制度。单纯依靠人情协调无法长久，吃透物业管理相关法律法规，建立完整议事、财务、监督制度，用规则化解矛盾，减少不必要的纠纷。

三是心怀包容，守住初心。治理过程中一定会遇到质疑、不理解，不必灰心，多换位思考，耐心倾听业主诉求，用一件件实事回应质疑。基层自治的意义，从来不是做多么宏大的工程，而是解决业主身边一件件小事，守护千家万户安稳舒心的日常。

税务干部身份赋予我为民服务的责任，小区业主的信任赋予我守护家园的使命。未来任期里，我会继续平衡好本职工作与小区自治服务，以法律为尺、以奉献为心，持续打磨时代公馆自治样板，用点滴实干守护千户业主的万家灯火，为朝阳城市基层治理贡献一份微小力量。

采访后记

从八年失管乱象到辽西自治天花板，时代公馆的蜕变，源于苏瑜六年如一日的无私坚守。税务稽查岗位上，他严谨守法、恪尽职守;小区自治一线，他放下休息、自掏腰包、奔走协调，以法律专业化解治理痛点，以公仆温情温暖邻里人心。

没有惊天动地的壮举，只有日复一日的琐碎付出;没有名利回报，只有千户业主的认可与信赖。苏瑜用实际行动证明，一名普通公职人员，扎根基层小区，也能凭借专业、担当与奉献，破解城市治理民生难题。时代公馆的阳光自治故事，为商品房小区破解物业矛盾、推进业主自主管理提供鲜活范本，也让我们看见基层治理中平凡人的初心与力量。